Тақырыбы: Жер ресурстарын басқару

 

Елде жер ресурстарын басқарудың белгілі жүйесі  қалыптасты.Ол жердің меммлекеттік меншігіне негізделген біртұтас мемлекеттік жер қорын қорғау мен нығайтуға бағытталуымен ерекшеленеді. Мұндай орталықтандыру  жер ресурстарын басқару қызметтерін орындау үшін мамандандырылған басқару органдарын қажет етпейді. Сондықтан бұл қызметтерді КСРО  Ауыл шаруашылық министірлігінің басқармалары, ал інің сәйкес министірліктері орындады. Облыстар мен аудандарда бұл қызметтерді ауыл р орындады. Негізгі міндеттері – жерді тіркеуді жүргізу мен жер балансын беру және облыстағы немесе аудандағы жер жағдайы туралы жылдық есеп беру болды.

Жер қатынастарының түбегейлі өзгерулері, жаңа заңнамалық нормативтік  актілердің қабылдануы , республикада жер реформаларын жүргізу бойынша міндеттері кеңес уақытындағы  жер ресурстарын басқару   жүйесінің өзгеруін қажет етеді. «Қазақ КСРО – да жер реформасы туралы ә заңның  5- бабының 2-тармағында Қазақ СРО Министірлер Кабинетінің құрамында  жер қатынастары мен жерге орналастыру бойынша Мемлекеттік комитетті ұйымдастыру қарастырылған , жергілікті жерлерде оның органдарымен жер ресурстарын  басқару және жер реформасы  бойынша жұмыстарды  тікелей орындауды ұйымдастыру аясында біртұтас мемлекеттік саясатты жүргізу бұырылды. Республикалық мәндегі облыстарда, аудандар мен қалаларда жер қатынастары мен жерге орналастыру бойынша комитеттер ұйымдастырылды.

ЖерМем ҒӨО  құрамына кірген  және өзгертілген жерге орналастыру бойынша  мемлекеттік жобалау институтының  жүйесі де үлкен өзгерістерді басынан өткерді. Сонан соң гипрожерлердің облыстық филиалдары ЖерМемҒӨО-на  қарасты кәсіпорындар болып , сондай-ақ бұрын тексеру және зерттеу жұмыстарын жүргізген жекелеген кәсіпорындар мен ұйымдар да оған қарасты кәсіпорындар болып құрылды.

Соңғы жылдары жерге орналастыру және зерттеу жұмыстарының қаржыландырудың   негіздері мен қайнар көздері өзгерді . Қазақстан Республикасы  Президентінің заң күші бар «Жер туралы» жарлығында белгіленгендей , атқарушы органдардың шешімімен жүргізілген жерге орналастыру  негізінен бюджеттік қаржы бөлу республикалық  бюджет есебінен жүргізілуі мүмкін. Тапсырыс берушілер қаржысы есебінен бір мезгілде үлкен , көлемді жұмыстар жүргізілді .

Жер реформасы жылдары жерге орналастыру жұмыстарының құрылымы да түбегейлі өзгерді, жобалау және зерттеу  жұмыстарының көлемі бірден қысқарды, ішкі шаруашылықтық жерге орналастыру бойынша жұмыс көлемі 11,6%-дан  2,7%-ға дейін, топырақ және  геобатаникалық тексерулер 27,8%-дан 8,6%-ға дейін қысқарды.

 

1. Жер қатынастарын реттеу

 

Қазіргі Қазақстан аумағында тұратын халықтардың жер қатынастарының даму тарихын, біздің көзқарасымызша шартты түрде бірнеше кезкңге бөлуге болады.Бірінші кезеңге ерте кезден Ресейге қосылғанға децінгі жер қатынастарының тарихи даиуын жатқызуға болады.Үшінші кезең-бұл кеңес кезінде жер қатынастарының дамуы мен қалыптасуы ,яғни 1917 жылдан  бастап 1990 жылға дейінгі уақытты қамтиды. Соңғы төртінші кезең Қазақстанда жер реформасының басталуынан қазіргі кезге дейінгі кезең.

Республикада тарихи және құқықтық аспектілерде жер қатынастарын дамыту мәселелерін әр кезеңде бірнеше ғалымдар зерттейді.Мұнда олар әртүрлі тарихи кезеңдердегі жер қатынастарының ерекшеліктері мен көзқарастар танытады.             Олардың ішінде :С.И.Ілиасов, С.Л.Масанов,С.З.Зиманов және т.б.

Қазір белгілі уақыттар өткен соң , шамалы тәжірибені жинақтау негізінде жер реформасы кезінде жіберілген көптеген қателіктер туралы айтуға болады.Алайда республикадағы нарықтық қатынастарға өту процесі жерге жеке меншіктің  болмауына және нарықтық жер қатынастарын қалыптастыру қажеттіліктеріне тойтарыс берді.Президент қабылдаған 1994 жылдың 24 қаңтарында  «Жер қатынастарын реттеудің кейбір мәселелері туралы» және  1994 жылдың 5 сәуіріндегі «Жер қатынастарын одан әрі жетілдіру  туралы»Жарлықтар жаңа жер қатынастарын дамыту,бұрын қабылданған заңдардың шектейтін ережелерін жою , алдағы заңнамалық процеске бағыт беру үшін  мүмкіндіктер беру мақсаттарын иеленеді. 2003 жылы қабылданған ҚР жаңа жер Кодексі негізінен «Жер туралы»заңның заңнамасының нормаларын сақтады.Алайда оның басты жаңалығы ҚР ауыл шаруашылығы жерлеріне жеке меншіктегі енгізуді реттейтін нормалар қабылдау болады.Мұнда жерді жеке меншікке ала алатыны туралы ережелер сақталады, жер учаскілерін жеке меншікке сатып алуда жеңілдіктер беріледі, яғни жеңілдікпен сатып алуда жеңілдіктер беріледі, яғни жеңілдікпен сатып алу  бағасы  учаскенің базалық ставкасының 75%-ын 09рады6 учаскелерді сатып алу 10 жыл бойы жүргізілуі мүмкін.

Қазақстан Республикасында қабылданған «жер туралы»  екі заңда жер заңнамасының негізгі принципі-жерді Қазақстан халқының өмірі мен қызметінің негізгі , табиғи объектісі ретінде сақтау белгіленген.Жер-жер қатынастарының өзара тәуелділігі мен өзара байланыстылығын тарихи, табиғи –жаратылыс  демографиялық , саяси және әлеуміттік экономикалық   жағдайлар  мен есеп алуды талап ететін құқықтық және жердің құқықтық қатынастарының ерекшк объектісі.

Жер және азаматтық  заңнаманың негіздері қалыптасып жатқандағы, нарыққа өту  кезеңіндегі  жер қатынастары меілінше қатаң мемлекеттік реттеу аясында жүруі керек.Одан  басқа жер қатынастарын мемлекеттік реттеудің объективтік қажеттілігітөмендегідей туындайды:

- қоғамдығ ұдайы өндіріс жүйесінде  жердің ереше сипаты , арна мен ролі;

- өндірістің негізгі факторы ретінде ауыл шаруашылығындағы жердің ерекше ролімен және мәнімен;

- жер алқаптарын экономикалық сақтау қажеттілігімен.

Қазақстандағы шартты жер үлесінің негізгі айырмашылығы – иеленуші иеленгеннен бастап ,республикалық заңнамаға  сай ,ол оған  деген құқығын жоғалтады.»Жер туралы» заңның 82-бабы шартты жер үлесін пайдаланудың 3 вариантын қарастырады:

-шаруа серіктестіктерінің жарғылық капиталының салымы ретінде немесе өндірістік кооперативтердің  жарнасы  ретінде шартты жер үлесіне құқық беру;

-жер учаскісін шаруа қожалықтарын ұйымдастыру немесе ауылшаруашылығы өндірісімен байланысты басқа қызметтерді ұйымдастыру үшін алу:

-мұра етіп беру немесе шартты жер үлесінің құқығын алу.

Жеке меншік интитутын енгізу кенңес өкіметі жылдары қалыптасқан жердің  монополиялық мемлекеттік меншігіне ауытқуы заңды түрде рәсімделгендіктен ,республикадағы жер қатынастарына айтарлықтай өзгерістер әкелді. Осыған орай жерге мемлекеттік меншіктің  мазмұны да, ролі мен мәні өзгереді. Қазақстанда объектісі республиканың жер қоры болатын жерге мемлекеттік меншіктің бір деңгейлік жүйесі сақталады. «Жер туралы» заңның 17- бабына сәйкес мемлекет меншігінде жердің жер учаскілері төмендегідей болады:

-жеке меншікке сатылған немесе тегін берілген ;

-ақылы және ақысыз негізде жерді уақытша немесе тұрақты пайдалануға берілген;

-қазіргі заңмен және басқа заңнамалық актілер мен немесе халықаралық келісімшартпен қарастырылған жағдайда  құқықтық формаларда жүзеге асырылады.

Республикада қазіргі жер заңнамасы жерді пайдалану құқығын беруде ұсыну сияқты ұғымдардың мазмұнын ашады. Жерді пайдалануға беру құқығы адамдардың жерді пайдалану құқығында тікелей мемлекеттің бөлінуін білдіреді.Мұнда мемлекеттің заңды тұлғаларға жерді пайдалануға беру құқығы жерді тұрақты немесе уақытша ақысыз пайдалану келісімшарты негізінде жүргізіледі.

Жерді табиғи ресурс және жалпы ресурс жіне жалпы мекендеу ортасы ретінде құтты пайдалану адамзаттың даму келешегін себептейді, өйткені ол әр түрлі мақсаттарға және басқа ресурстар мен өзара байланыстармен қолданылады.Жер тек еңбекпен ,су және биоклиматтық ресурстармен өзара әрекеттестік түрде  ғана өндіріс құралы болып  табылады.

Жер ресурстарын реттестіру және пайдалану жөніндегі әртүрлі мәндеттерді орындау барысында мынадай бірқатар негізгі принциптерді ескетген қажет:

-өндірістің жерге теріс әсер етуін экологиялық  қауіпсіз  деңгейге дейін барынша азайту;

-Жерді пайдалану сапасында өзгеруін қадағалау негізінде ,оның әртүрлі қолайсыз табиғат құбылыстар мен антропогендік теріс ықпалдардан қамтамасыз ету.

Жердің құнтты пайдалануы оның берікті қорғалуымен және экологиялық  жағдайымен ландщафтың күйін үнемі ескеріп отыруымен тығығ байланысты. Аталған концептуалдық принциптер бірінші кезекте ауылшаруашылық мақсатындағы жерлерге,әсіресе негізгі ауылшаруашылық алаптарына қатысты.

 

2. Жер реформасының  дамуының объективтік заңдылығы.

 

Рефориа жағдайында аудандар мен қалалардың арнайы жер қорындағы жерлерді мақсатты ,ұтымды пайдалануға үлкен мән беріледі.Ол «Жер реформасы туралы» заңға сійкес , реформаланған ауылшаруашылық кәсіпорындарының  алаңының 10%-ын құрайды .Бұл қорға шаруа қожалықтарын ұйымдастыру, жеке  көмекші шаруашылығын  дамыту және басқа мақсаттар үшін азаматтар мен  мемлекеттік емес заңды тұлғаларға  берілетінін немесе қайта үйлестірілетінін  алдымен пайдаланылмаған немесе аз пайдаланылған  шаруашылық жерлері кіреді . Арнайы жер қоры да солай резервтегі ауыл шаруашылығы жерлерінің сол сияқты , райдаланылмаған  не болмаса  жер заңнамасын  бұзып  пайдаланылған  және иеленушілер жер үлестері мен жерді пайдаланудан бас тартқан жерлерден құралады.

Жер реформасының жалпы аграрлық реформасымен өзара байланысты. Экономикалық  салаларда орын алған қиыншылықтар елдің жер қоры балансына  да едәуір теріс ықпал жасады. Материалдық және ақшалай қаражаттың  тапшылығына  себепті , бұрын  колхоздар  мен   совхоздардың   қарамағына  берілген ,көбінесе , егістік  жерлер сұраныссыз  қалды. Екінші  тарауда  келтірілген мәліметтерге  қарағанда , бүкіл  жер  қорының  жартысынан  астамы босалқы   арнайы  жер  қоры  құрамына ауысыпты, ал  өңдеудегі  жыртылған  жердің  көлемі  екі  еседей   қысқарған  екен .Тыңаймаған  аударылған жер  үлестері  арам  шөптермен басылып  кеткен.

Экономикада  әсіресе  оның  аграрлық саласында, орын  алған  дағдарыс елеулі  түрде  ғылымының дамуына  да  айтарлықтай  теріс  әсер  етті.

Сол кездегі бүкіл  жерге орналастыру іс-қимылдарының әдістемелік  жцне  құқықтық  негізі  ретінде,ҚКСР-сыныңЖоғары  Кеңесі 1990ж 17-бабында  қабылдаған Жер Кодексі қолданылды.Өкінішке  орай ,жерге  орналастыру  ғылымының   жеткілікті  қаржыландырылмағаны  себепті, ол  тәжірибелік  жұмыстардың   жүзеге  асырылуына тиесілі  ықпал  жасай  алмады.Жерге  орналастыру  іс-қимылдары тек  межелерді  жүргізу  жөніндегі   қарпайым  техникалық  әрекеттер  мен  ана  шектеліп  оыр. Жобаларды  жасау  және  соған  қажетті  материалдарды  жағарту  толық  тоқталды  деуге  болады.

90-жылдары ауылда  орын  алған  кері  процестер ,уақыт  өте  бара  ,экономикада  пайда  болған  жағымды  өзгерістермен алмаса  бастады. Ауышаруашылық өндіріс  қолдау  жөніндегі Президент  пен Үкіметтің  іс-әрекеттері  белсене  түсіп  аграрлық  саясатта ауыл  тауар  өндірушілерін  жан-жақты  дамыту  бағыты  басшылыққа  алынды.Ауыл тұрғындарының  жеке  меншік  қосалқы  шаруашылықтар  мен   қала  тұрғындарының саяжайлық  және  бағбандық  учаскілерінде  ауылшаруашылық  өнім  өндіру  ісі   жоғары  қарқынмен   дами   бастады.

 

3. Жер ресурстарын басқарудың мәні мен мақсаты.

 

Өндірістің басқа құралдарымен салыстырғанда жердің өзіндік ерекшеліктері бар. Негізгі айырмашылықтар №1кестедегідей. Қоғамдық өмірде жер жалпыға бірдей нәрсеге және еңбек жағдайына қызмет етеді. Ол өндірістің әр түрлі прцесінің өмір сүруінің қажетті жағдайы болып табылады. Алайда қоғамдық өндірістің түрлі салаларындағы оның рөлі бірдей емес.

 

 

Жер
Табиғи ресурс	Кеңістік базисі	Өндіріс құралы	Еңбек құралы	Нарықтық қатынастар элементі (жылжымайтын мүлік)
Қасиеті, ерекшеліктері, сипаттамасы, қатынасы
Кеңістік орналасуы; рельеф; топырақ беті; өсімдік; жер қойнауы; су; ландшафт.	Орналасу орны; тұру орны; операциялық базис.	Топырақтың түрлері мен сапасы; өсімдіктің түрлері мен өнімділігі.	Құнарлық; табиғи; экономикалық (жасанды)	Жылжымайтын меншік; Нарықтық баға; Нормативтік баға; Жер салығы; Жалдық төлем.
Жердің өндірістің басқа құрамдарына айырмашылығы
	Қайта өндірілмейді	Басқа жерге көшірілмейді	Кеңістігі шектелген	Дұрыс пайдаланғанда
				Тозбайды	Құнарлығы артады

 

Өндіруші өнеркәсіпте және құрылыста ол операциялық кеңістік базисі, яғни прцесі жүргізілетін орын ретінде қызмет етеді. Қазып шығаратын өнеркәсіпте ол операциялық кеңістік базисі ретінде, өзіе тән зат қоятын бөлме ретінде орын алады.

Жер кеңістік шектелген әрі ештеңемен ауыстырылмайды. Өндіруші күштерді дамыту шаралары бойынша өндірістің басқа құралдары өзгеруі мүмкін, аз жетілгені жетілдіріледі және экономикалық тиімділікке ауыстырылады. Өндіріс құралы ретінде жерді пайдалану оның кеңістік жағдайымен және орнының тұрақтылығымен байланысты.

Ауыл шаруашылық өндірістің басты құралы ретінде жер өсімдіктердің өсуіне жағдай жасаушы өте маңызды және ерекше қасиет-құнарлықты иеленеді. Жерді дұрыс пайдаланса, оның сапасы нашарламайды, жақсарып,құнарлығы артады. Жер ауыл шаруашылығында өндірістің мәнгі ауыстырмайтын құралы.

Меншік формаларының көп түрлі жағдайында жерді ұтымды және тиімді пайдаланудың басты құралы – жер ресурстарын мемлекеттік басқару болып табылады. Осыдан жерді ұтымды пайдалануды ұйымдастыру және жүзеге асыру мақсатында жер ресурстарын басқару бірнеше деңгейді иеленеді: республикалық (ұлттық), аймақтық (шаруааралық) және жергілікті (ішкі шаруашылық). Мейлінше жоғарғы деңгейде өткен сайын, мемлекеттік, сала аралық және шаруа аралық қажеттіліктермен бірге жер ресурстарын ұтымды пайдалануды болжау және жоспарлау мәселелерін шешуге әлеуметтік-экономикалық және экологиялық тұрғыдан келу рөлі түседі.

Жер қатынастарының өзіндік ерекшеліктері бар. Еңбек өнімдерінен жердің айырмашылығы – ол физикалық және экономикалық тұрғыдан да қайта өндірудің барлық фазасынан өтпейді, тек өндірістің өзінің фазасында ғана табиғи-материалдық фактор ретінде қатысады. Бірақ өзінің ішкі кезеңдері ретінде бұл фазада пайдалануда өзіне бөлу, ауыстыру және тұтыну прцестерін қосады.

Жер ресурстарын басқарудың мәні жер қатынастарын өндіргіш күштер мен қалыптасқан өндірістік қатынастарға сәйкес келтіру мақсатында жер қатынастарының жүйесін реттеумен сипатталады. Бұлай әсер ету объектісінде жер қатынастарының заттай (меншік, жер учаскесі) жергіліктік (құқықтық) сияқты формалары ғана емес, жанама түрде олардың материалдық негізгі, яғни жер ресурстары да орын алады.

Сол сияқты сыртқы тұрғыдан жер ресурстарын басқару жер қорын мейлінше ұтымды, тиімді пайдалануда қамтамасыз ететін мемлекеттік құқықтық, ұйымдастырушылық, жоспарлы-экономикалық шараларының жиынтығы ретінде болады.

Жерді ұтымды пайдаланудың мәні мен мазмұны туралы мәселе қоғамдық өндірісте жер қатынастары мен жердің қызмет ету мәселелерін қарастырудағы маңыздылардың бірі. Ұтымды пайдалану дегеніміз – алдымен тиімді пайдалану. 

 

4. Жерді бағалаудың мақсаты мен функциялары

 

Біздің көзқарасымызша, 1913жылы ресейлік бағалаушылар шығарған жерді бағалаудың әдістемелік тәсілдерін қарастыру пайдалы болды. Жерді бағалау әдістемесі негізінде жер құны оның табысымен анықталуы керек деген постулат қаланған. Бұл жағдайда өз жері бойынша табыс топырақ сипатына, түсім өтімінің мүмкіншілігіне, метеорологиялық жағдайларға, көлік коммуникациясы арақашықтығына және өтім нарығына, шаруашылықты жүргізуге қабылданған тәсілге, иесінің жеке қасиеттеріне және т.б. байланысты әр түрлі болуы мүмкін. Бағалаушыдан алынған табыстың қаншалықты тұрақтылығын және жалпы қабылданған шаруашылық және экономикалық шарттардың жергілікті жерге сәйкестігін анықтау талап етіледі. Егер де бағаланушы жер белгілі бір себептерге байланысты тиіссіз дәрежеде пайдаланылса, бағалаушы жерді пайдалану мүмкіндіктері туралы сауалды шешіп, мүмкін табысты анықтауы қажет.

Жалпы табыстан пайдалануға кеткен барлық шығындар шығару нәтижесінде таза табыс шығады, оны жерге салынған капитал пайызы ретінде қарастырған. Жер құнын анықтау үшін капиталға айналдыру пайызы мемлекеттің құнды қағаздарының табыстарын немесе ұзақ мерзімді банк дипозиттерінің пайыздарын есепке алып қабылданады. Ресей жағдайы үшін орналасқан жердегі капиталдың қалыпты пайызы 5% деңгейде қабылданады.

Тәжірибеде жерден алынатын таза табыс кемінде 5% жиі болатын. Алайда төмен пайыздағы капитал жерді тиімсіз пайдалануға сыйлық алу ретінде қарастырылады. Сонымен қатар, капитал пайызын анықтауда маңызды мәнге жерден табыс алу тәсілі ие болады. Ең сенімді тәсіл жерді ұзақ мерзімді жалға беру болып есептеледі, әрі қарай бір егіске жалға беру жүрді, ал ең қауіптілеуі шаруашылықты иесінің өзі жүргізіп табыс құндылығындағы және сәйкесінше жоғары пайызбен капиталға тең келді. Жерді бағалаудың жалпы қағидаларымен танысып болып, енді бағалаушылар қолданған талдау тәсілдері мен әдістеріне жекелей тоқталайық.

Табыс табу тәсілдері. Әрбір жергілікті жерден табыс табудың белгілі бір формалары дәстүрлі қалыптасады. Негізгі формаларға шаруашылықты өз күшімен жүргізу және жерді жалға беру жатқызылады. Жалпы ережеге сай, жер белгілі бір мерзімге белгіленеді, алайда Ресейдің солтүстік батысы мен оңтүстік батысында меншіктік жалға беру деп аталатын жалға беру кең тарады. Жерді мұрагерлікте пайдалану құқығында иесіне жыл сайынғы тұрақты белгілі төлемді төлеп тұруға негізделді.

Егер жер ұзақ мерзімді жалға берілетін болса немесе берілсе, онда оны бағалауда төменгі факторларды ескеру қажет.

• Жерді жалға беруші және жалгер кім болып табылады;
• Орналасқан жері, құрамы, жалға алынатын жердің сапасы мен мөлшері;
• Жалға беру мерзімі, жалға беру төлемінің көлемі, жалгер және жалға беруші арасындағы сақтандыру және басқа төлемдерді бөлу;
• Табыстылықты (тыңайтқыштар себу, тиімді пайдалану т.б.) қолдауға әсер ететін, жерді пайдалану шарттары.

Егер бағаланатын жер жалға берілмеген жағдайда, онда экономикалық жағдайлары бірдей және сол ауданда орналасқан ұқсас жерлердің жалға беру бағасынан шығып, бағалау жүргізу қажет.

Қысқа мерзімді жалға бір егіске берілген жер, үлестік жер жатады. Шабындық жердің табысын анықтауда бір егісті жинауда оның орташа табыстылығын анықтау қажет.

Егер иегер шаруашылықты өзі жүргізсе, онда жалпы табысты есептеуде жалмен салыстырмалы түрде, жалгерге түсетін кәсіпкерлік пайданы ескеру қажет.

Түсімділікті талдауы және өнім бағасы. Түсімділік туралы мәліметтерді бағалаушылар үш тәсілмен алады:

• Жергілікті халықтан сұрау және белгілі алаңнан жиналған өнімді өлшеуді бақылайтын өндірістерден сұрау;
• Иегерлердің экономикалық есепке алу мәліметтері бойынша;
• Статистикалық зерттеу мәліметтері бойынша.

Орташа түсімділік туралы мәліметтер тұрақты өнім алу есебімен алыну керек (қуаңшылықты, шөгіндінің көп мөлшерін есепке алу). Өйткені әр жердің орташа түсімі әр түрлі уақыт аралығында 3-тен 10жылға дейін анықталады. Артылған өнім бағаларын талдауда, жергілікті жердегі ұлттық және халықаралық деңгейдегі сұраныс пен ұсыныстың өзара әсерін көрсететін, сол сияқты сәйкес өнімнің нарықтағы ауысымдық ерекшеліктерін көрсететін орташа баға есеп айырысуға алыну керек.

Сервитуттар талдауы. Жердің табыстылығы мен бағасы оны толықтай пайдалану мүмкіншілігін есепке алып анықталады, яғни иемдену, пайдалану және билеу құқықтары шектеулерін есепке алады. Меншіктің толық емес құқығын бөтен мүліктің пайдасы мен тиімділігіне қатысу құқығын қоспайтын меншік құқығы деп түсіну керек.

Бөтендер қатысқан жалпы құқық малды айдауға арналған үлкен жолда жүріп өту үшін заңмен белгіленеді. Бөтендер қатысқан жеке құқық нақты адамдардың келісім қатынастарымен белгіленеді. Билеу құқығына шектеулерді заңды түрде белгіленеді, мысалы, қарыздық міндеттермен мүліктерге ауыртпалық түсіру немесе қамқорлыққа алу.

Жерді жіктеу мен суреттеуге көп көңіл бөлінді. Бұл орайда негізге Н.М.Сибирцевтің топырақты жіктеуі мен суреттеуі қабылданды. Олар әрбір кластағы тыңайған топырақтың сыртқы белгілері мен физикалық – химиялық сипатын береді.

Табыстылықты анықтау. Жыртылған танап пен пішендік жердің табыстылығын анықтау ерекшеліктері туралы жоғарыда айтылды. Бау-бақшаны және үй жанындағы жерлерді бағалауда. Егер олардың өнімдерін иесі пайдаланса, онда жақсы сапамен есепке алынып, мұндай жерлер қалыпты жыртылған жерден 2-3 есе қымбат тұраы деп есептеледі. Егер бау-бақшалар үлкен алаңға ие болса және өндірістік пайдалануға арналса, онда олар соңғы 5 жылдан орташа табыспен бағаланады.

Жайылымның табыстылығы бойынша бағасы, ережеге сай, өзінің екі ұштылығымен қиынға соғады. Есептеу малдың белгілі бір санын жаю мүмкіндігіне қарай жүргізіледі, бұл жағдайда жайылым үшін төлем мал бірлігінен төлетіледі. Егерде жайылымдылық сервитут болса, онда иегер ешқандай табыс таппайды.

Жерді бағалау әдістерінің қысқаша шолуында мынандай қорытынды жасауға болады:

• Жер бағалау кезінде табыс көзі ретінде әрі сату – сатып алу объектісі ретінде қарастырылуы керек;
• Жердің құнына әсер ететін барлық факторлардың салыстырмалы нәтижесі ретінде жердің бағасы оның құнын белгілейді. Бұл жағдайда баға факторлары әрбір жерде тұрақты болмайды, экономикалық қатынастар өзгерісіне сәйкес өзгертіледі;
• Жер табыстылығы туралы мәліметтер алу үшін оның табиғи-тарихи және экономикалық фактор кешенінде қарастыру қажет;
• Жоғарыда айтылған ойдан түйеріміз, құнға әсер ететін барлық факторларды есепке алған бағалаушының біліміне, тәжірибесі мен біліктілігіне байланысты кез келген бағалау субъективті.

Жер бағасы, жер кадастрының құрамды бөлігіболып табылып, халақ шаруашылығы мен әлеуметтік өмірде пайдаланатын табиғат ресурстарын жалпы бағалау бөлігі ретінде бірге алға шығады. Ғылыми-техникалық өрлеу, көп жөн-жосықты экономикаға көшу, жерге жеке меншіктің пайда болуы табиғат пен адам арасындағы қарым-қатынастағы сапалы өзгерістерге себепші болды. Бұл жаңа факторларды ескермей кету мүмкін емес.

Қоғамның шаруашылық әрекетінде, әсіресе ауылшаруашылық өндіріс саласында табиғи ресурстардың рөлін дұрыс бағалау талап етіледі. Бірінші кезекте бұл басты жер ресурсы жерге қатысты. Жерді бағалауда, өндірістің басты құралы ретінде ауыл шаруашылыққа пайдаланудағы оның белсенді рөлін ескеру қажет. Бұл жағдайда ол айырбасталмайтын өндіріс құралы болып табылады.

Қазақстан Республикасының Конституциясына сәйкес жер мемлекеттік меншікке жатады. Жер сонымен қатар заңмен белгіленген негізде, тәртіпте, шекте жеке меншікке де беріледі. Заңға сәйкес меншік иесі жерді келісім бағамен сатуға, шаруашылық серіктестіктің ққаулы қорына жарна ретінде енгізуге, кепілге беруге, жер учаскесін сыйлауға, мұрагерлікке қалдыруға құқылы. Жерді пайдалану құқығын беру азаматтық – құқықтық актілер негізінде жүргізіледі. 2001жылғы «Жер туралы» заңның 20-бабында жерді пайдалану құқығы заттық құқық болып табылатыны және оған меншік құқығы туралы нормалар қолданылатыны, оның заңға немесе зат табиғаты құқығына қайшы келмейтіні айтылған. Яғни жерді пайдалану құқығына қатысты қабылданған заңдар нарықтық қатынасқа ену үшін мүмкіндіктерін кеңейтті.

Бұған сәйкес әрбір жер учаскесі бағалануы керек, өйткені жер, бір жағынан, жылжымайтын мүлікке тең, ал екінші жағынан, жер учаскелері капиталға айналды. Тиімді және ұқыпты пайдаланғанда, құнарлылығын арттыруға ақшалай, материалды, бейнетті еңбек салынғанда, оның құны өсе түсері сөзсіз.

 

5. Жер қорының сапалық жағдайы.

 

Жер қорының санаттары.

Жер қорының бірлік принципі басты заң – Конституция негізінде өзінің көрінісін тапты, онда Қазақстан Республикасының барлық жерлері бірыңғай мемлекеттік жер қорын құрады деп көрсетілген.

Қазақстан Республикасының жер қорының және оның құрам бөліктерінің аудандары (-), (га) есептелінеді.

Қазақстан Республикасының жер қоры 272,5млн.га құрайды. ТМД елдерінің арасында оның территориясы Ресей Федерациясынан кейін 2-ші, ал дүние жүзінде 9-шы орын алады. Қазақстан Республикасының аумағы Еуразия матиригінің ортасында орналасқан, батысында – Волганың төменгі жағынан, шығысында Алтайға дейін және оңтүстігінде – солтүстіктен Тянь-Шаньнің Іле Алатауы жотасының, солтүстігінде – Батыс Сібір ойпатына дейін созылып жатыр. Қазақстанның бүкіл жер қоры өте қуаң климатпен сипатталатын табиғи аймақта орналасқан. Арнайы жер қорына кіретін жердің көлемі реформаның басында республика бойынша 7млн.га астам болды және бұл көрсеткіш жыл сайын өсіп отырды.

Қазіргі уақытта республиканың аумағы 272490,2мың га құрайды. Қазақстан Республикасының жер қоры 14облыспен республикалық мәндегі екі қала – Астана мен Алматының аралықтарында үлестірілген. Әкімшілік құрылым жүйесіне 160ауылдық әкімшілік аудан, 303 облыстық, аудандық мәндегі қалалар мен поселкелер, 7202 ауылдық елді мекендер кіреді.

Қарағанды (42798,2мың га), Ақтөбе (30062,9мың га), Шығыс Қазақстан (28322,6мың га), Батыс Қазақстан (15133,9мың га), Оңтүстік Қазақстан (11724,9мың га), Солтүстік Қазақстан (9799,3мың га) сияқты облыстардың аумағы көлемі жағынан Еуропаның көптеген дамыған елдерінен бірнеше есе үлкен. Себебі Республиканың аумағы 10 табиғи-шаруашылық аймақта орналасқан, жер қорының құрамы мен құрылымы облыстар бойынша айрықшалынады.

Көптеген егістік алқаптарының Қостанай (5605,01мың га), Солтүстік Қазақстан (4060,7 мың га), Оңтүстік Қазақстан (786,3мың га), Батыс Қазақстан (437,1мың га), Шығыс Қазақстан (860,9мың га) сияқты облыстар, орманды, далалы аймақтарда орналасқан, егістігі аз суарылатын жерлерді Алматы, Жамбыл, Оңтүстік сияқты Оңтүстік облыстар иеленеді.

Мақсаты және шаруашылық тұрғыда пайдалануға сәйкес бүкіл жер қоры 2001жылғы «Жер туралы» заңға сай 7категорияға бөлінеді. Категориялар бойынша жерлерді үлестіру және олардың 1990-2000ж кезеңіндегі динамикасы 3-кестеде келтірілген.

1990-2000ж кезеңіндегі өнеркәсіптегі, көліктегі, байланыстағы, қорғаныстағы және басқа ауыл шаруашылығынан тыс пайдаланатын жер категориясының құрамы мен динамикасы келтірілген. Бұл категориядағы барлық жер алқаптары 199772,6-11131,4мың га дейін азайды.

 

Жер категориясы боынша жер қорының динамикасы.

 

№	Жер категориясы	Жылдары
		1990	1995	2000
	Ауылшаруашылық мақсатындаға жерлер	220745	194815	93077,1
	Елді мекендегі жерлер	2132,3	19207,9	20201,7
	Өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс және басқа мақсаттағы жерлер	19772,6	17374,7	11131,4
	Ерекше қорғалатын жерлер	773,6	862,8	1247,1
	Орманды қоры жері	9951,5	10930,2	22222,8
	Су қоры жері	809,4	901,2	3568,3
	Босалқы жерлер	17461,9	28036,9	118696,4
	Жер жиыны	271646,3	272128,7	270144,8

 

Сондай-ақ ерекше қорғалатын табиғи аумақтағы жер категориялары өсті. Ал орманды жер алқаптары 9951,5-22222,8мың га дейін, яғни 2,1есеге өсті. Сол сияқты Қазақстан Республикасының сулы жер алқаптары 809,4-3568,3мың га дейін, яғни 3 есеге өсті.

Жер қорының санаттары.

Санаттар бойыншабөлінулер «Жер туралы» жарлықта бекітілген. Санаттар бойынша жерлердің бөлінуі төмендегі 4-шікестеде көрсетілген.

Ауыл шаруашылығы үшін берілген немесе осы мақсатқа аралған жерлеро ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер деп танылады. Олар шаруа қожалықтарының азаматтардың, кооператифтердің, серктестіктердің және басқа да жер пайдаланушылардың, ауыл шаруашылығы өндірісімен айналасушылардың пайлануында болады. Бұл жерлерді ауыл шаруашылық кәсіпорындарда, ұйымдарында, мекемелерінде олардың АҚШ даму жоспарына сәйкес, базарларды АҚШ өнімдерімен және өндірісті шикі затпен қамтамасыз ету мақсатында пайдаланаджы.

Елді мекендер жерлеріне – қалалардың, қала типтес поселкелердің және ауылдардың жерлері жатады. Жалпы бұл категориялардағы жерлер кеңістік базис ретінде, яғни ғимараттар мен құрылыстар жәнет.б. орналастыратын орын ретінде қолданылады. Қала жерлеріне қала шегімен шекаралығын бөліп жатқан барлық жерлер жатады. Қала шегі – бұл қала жерін бірыңғай жер қорының басқа санаттарынан бөліп тұратын сыртқы шекара.

3-ші санатқа – өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс жері және ауыл шаруашылығына арналмаған өзге де жерлер жатады. Олар кәсіпорындардың, ұйымдардың және мекемелердің пайдалануына берілген. Өнеркәсіптік жерлерге қазба және өңдейтін өнеркәсіп жерлері кіреді. Көлік және байланыс жерлеріне барлық түрдегі көлік және байланыс (теміржол, әуе жай, автомобиль, су құбыр тасымалы т.б.) кәсіпорындары, мекемелері және ұйымдарының жерлеріжатады. Қорғаныстық жерлерге Қорғаныс Министрлігіне бөлінген учаскелер кіреді.

Төртінші санатқа – ерекше қорғалатын табиғи аймақтық жерлер – ұлттық парктер, қорықтар және т.б. жатады.

Бесінші – мемлекеттік орман қоры жерлер құрамына орманы бар, сондай-ақ ормансыз, бірақ орман шаруашылығының мұқтаждарына және орман шаруашылық кәсіп орындары мен ұйымдар мен мекемелерінің пайдалануына берілген жер учаскелері кіреді.